Florida es uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria a nivel mundial. Su clima, desarrollo económico, diversidad de propiedades y accesibilidad legal han convertido al estado en un imán para inversionistas extranjeros. Sin embargo, al comprar propiedades en Estados Unidos —especialmente siendo no residente— es fundamental entender el entorno fiscal para maximizar la rentabilidad y evitar sanciones o pagos innecesarios.
En este artículo exploraremos los impuestos más relevantes, las estructuras legales recomendadas y las estrategias de planificación fiscal que todo inversionista extranjero debe conocer antes de comprar en Florida.
Sí. Los extranjeros pueden comprar, poseer, alquilar y vender propiedades en Florida sin restricciones migratorias. No se requiere visa ni residencia legal. Sin embargo, las implicaciones fiscales varían dependiendo de:
El país de origen del comprador.
El tipo de propiedad adquirida.
Si la propiedad será utilizada como residencia, inversión o alquiler.
La estructura legal bajo la cual se realiza la compra.
Todos los propietarios de bienes inmuebles en Florida —residentes o no— deben pagar un impuesto anual sobre la propiedad, calculado sobre el valor catastral (assessed value).
Tasa promedio: Entre 1% y 2% del valor tasado de la propiedad, dependiendo del condado. Pagos: Se efectúan anualmente, aunque algunos condados permiten pagos parciales. Importante: No existen exenciones por ser extranjero.
Este impuesto se paga al momento de la transferencia de la propiedad y equivale a:
0.7% – 1.5% del valor de la compraventa, dependiendo del condado. Se aplica sobre el precio declarado en la escritura.
Si el extranjero alquila la propiedad (por ejemplo, en modalidad de renta corta o larga), los ingresos generados están sujetos al impuesto federal sobre la renta (IRS):
Tasa fija: 30% sobre los ingresos brutos, a menos que el inversionista presente el formulario W-8ECI para deducir gastos operativos y tributar sobre ingresos netos. Alternativa: Constituir una LLC y tributar como entidad, reduciendo la tasa efectiva. Declaración: Requiere la obtención de un número de identificación fiscal (ITIN o EIN).
Para alquileres de menos de seis meses, se aplica un impuesto sobre ventas:
Tasa combinada: entre 6% y 13%, dependiendo del condado. Incluye impuestos estatales, turísticos y municipales. Debe recaudarse, reportarse y remitirse mensualmente al Florida Department of Revenue.
El FIRPTA es un mecanismo de retención fiscal al vender una propiedad por parte de un extranjero.
Se retiene el 15% del precio de venta bruto (no de la ganancia). El comprador está obligado por ley a hacer esta retención y transferirla al IRS. Para evitar pagar de más, se puede presentar el formulario 8288-B antes del cierre, solicitando una retención ajustada al impuesto real debido.
Aquí algunas estrategias legales y eficientes para optimizar la carga tributaria al invertir en Florida:
Comprar a través de una Limited Liability Company (LLC) o Corp permite:
Proteger el patrimonio personal del inversionista. Deducir gastos de mantenimiento, administración y depreciación. Tributar como persona jurídica o bajo «pass-through taxation». Evitar el impuesto sucesorio (Estate Tax), en caso de fallecimiento del propietario.
Nota: La estructura ideal depende del país de residencia del inversionista. Algunos tratados evitan doble tributación.
EE.UU. tiene acuerdos con muchos países de Latinoamérica y Europa para evitar que un mismo ingreso sea gravado dos veces.
Consulta si tu país tiene convenio con EE.UU. Se deben presentar formularios específicos como el W-8BEN.
En EE.UU., los extranjeros tienen un límite exento muy bajo para herencias (apenas $60,000). Si el valor de la propiedad excede esa cantidad, la familia del inversionista puede estar sujeta a pagar impuestos por herencia de hasta 40%.
Soluciones:
Comprar a través de una corporación extranjera.
Usar trusts irrevocables.
Contratar seguro de vida como respaldo del impuesto.
| Obligación | Requiere acción del inversor |
|---|---|
| Obtener ITIN o EIN |  Sí |
| Presentar W-8ECI o W-8BEN | Sí |
| Declarar ingresos de alquiler anual | Sí |
| Pagar Property Tax | Sí |
| Declarar venta ante FIRPTA | Sí |
Las sanciones por no cumplir con las reglas fiscales pueden incluir:
Multas de hasta $10,000 por año por omitir formularios. Intereses acumulados por pagos atrasados. Congelamiento de fondos o problemas con futuras transacciones en EE.UU. Imposibilidad de recuperar la retención de FIRPTA.
Consulta con un asesor fiscal especializado en inversiones extranjeras. Evalúa si te conviene comprar como persona natural o jurídica. Planifica la herencia desde el momento de la compra. Declara correctamente tus ingresos desde el primer año.
Comprar una propiedad en Florida siendo extranjero es completamente legal y puede ser muy rentable, siempre y cuando se entienda y respete el entorno fiscal. Con la orientación adecuada, puedes reducir significativamente tu carga impositiva, proteger tu inversión y asegurar una sucesión ordenada para tu patrimonio.
Luz Adriana Ospina, asesora inmobiliaria especializada en inversionistas internacionales, te acompaña durante todo el proceso y trabaja con una red de expertos legales y fiscales que aseguran que tu inversión sea segura y optimizada.
IRS – Internal Revenue Service
https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
Explicación completa de FIRPTA y obligaciones fiscales para extranjeros.
Florida Department of Revenue
https://floridarevenue.com/property
Guía oficial sobre Property Tax y Documentary Stamp Tax en Florida.
U.S. Department of the Treasury
https://home.treasury.gov
Regulaciones de impuestos federales y tratados de doble tributación.
National Association of Realtors
https://www.nar.realtor/global
Recursos para compradores internacionales y reportes de mercado.
Investopedia
https://www.investopedia.com
Artículos educativos sobre impuestos en bienes raíces, FIRPTA y estrategias LLC.
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